<label id="ywckm"><ruby id="ywckm"><option id="ywckm"></option></ruby></label>
<small id="ywckm"><delect id="ywckm"></delect></small>
  • <listing id="ywckm"><menu id="ywckm"></menu></listing>
  • <mark id="ywckm"><u id="ywckm"></u></mark>
    <small id="ywckm"></small>
    北京理財網平臺

    以商品房買賣擔保借貸合同的問題梳理 尤揚說法

    尤揚律師事務所2020-11-30 15:34:15

    為融資需要,開發商借商品房買賣之名行借貸之實的模式甚為常見。在此類案件中,如何認定當事人是否存在以房屋買賣作為民間借貸擔保的事實?債權人不能就涉案房屋主張所有權時,可以通過何種方式,維護自身權益?在借貸關系成立的前提下,如何認定房屋買賣合同的性質?本文就此進行相關梳理。





    文 / 閆尚偉

    尤揚律師事務所合伙人


    一、當事人是否存在以房屋買賣合同作為民間借貸擔保的事實


    最高人民法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第15條第1款規定:“原告以借據、收據、欠條等債權憑證為依據提起民間借貸訴訟,被告依據基礎法律關系提出抗辯或者反訴,并提供證據證明債權糾紛非民間借貸行為引起的,人民法院應當依據查明的案件事實,按照基礎法律關系審理”。雙方簽訂房屋買賣合同的真實目的是形成實際的買賣合同關系,還是通過簽訂房屋買賣合同為雙方之間的借貸行為提供房屋擔保,在具體案件中常有爭議。


    法律關系的性質界定,不應受制于當事人之間簽訂合同的外觀和名稱,而應由當事人的真實意思和合同的實質內容來決定。


    此類案件中,應結合雙方當事人提交的證據,探究合同簽訂時雙方當事人的真實意思表示,參考衡量因素進行綜合認定。首先,考量雙方之間是否存在民間借貸關系的合理性基礎,考量的因素有資金周轉困難的證據等。其次,考量商品房買賣關系的交易慣例和理性買受人及時行使權利、保護自身利益的慣常做法等,如合同中存在出賣人可在一定時期內回購等約定,該條件的存在即在一定程度上否定了房屋買賣合同性質中轉移所有權的特征;價格明顯低于市場價格;某些關鍵的條件,如交房時間、付款方式等未作約定等。



    二、債務人如不能按時歸還借款本金及利息,債權人不能就涉案房屋主張所有權時,可以通過何種方式維護債權的實現?


    最高人民法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條第2款明確規定:“按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務,出借人可以申請拍賣買賣合同標的物,以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權主張返還或補償”。


    根據該規定,當事人以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔保,人民法院按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務,出借人可以申請拍賣買賣合同標的物,以償還債務,就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權主張返還或補償。


    另外,需注意的是雙方存在民間借貸關系,但在債務已屆清償期而未能清償時,債務人以房產抵債的,此情形下,以房抵債的行為發生在民間借貸履行期限屆滿之后,屬于債務的清償,不屬于擔保行為。


    三、兩種觀點:非典型擔保和附解除條件合同


    人民法院按照民間借貸法律關系審理的,如何認定房屋買賣合同的性質?存在兩種觀點:

    第一種觀點認為,房屋買賣合同視為一種非典型擔保,房屋買賣合同實際是為擔保借款合同的履行。司法實踐傾向于認為此種擔保形式因違反擔保物權法定的原則及禁止流質的強制性規定而無效。

    第二種觀點認為,將房屋買賣合同視為獨立于借款合同的附解除條件合同。如果借款合同到期而借款人按期還款,則所附解除條件成就,房屋買賣合同不再履行;如果借款合同到期而借款人未還款,則所附解除條件未成就,房屋買賣合同繼續履行。


    筆者觀點

    筆者同意第一種觀點,房屋買賣合同視為一種非典型擔保,此種擔保形式因違反擔保物權法定的原則及禁止流質的強制性規定而無效。


    《中華人民共和國擔保法》第四十條規定"訂立抵押合同時,抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時,抵押物的所有權轉移為債權人所有。"《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定"抵押權人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有"。


    房屋買賣未辦理抵押登記的,不符合《中華人民共和國擔保法》規定的擔保方式,雙方簽訂房屋買賣合同并辦理商品房備案登記的行為應認定為非典型的擔保方式,在債務履行期限屆滿前,不得約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有,即債務人如不能按時歸還借款本金及利息,債權人不能就涉案房屋主張所有權。約定將擔保房屋直接交由債權人所有以消滅雙方債權債務關系,排除了對擔保財產的清算程序,存在因市場變化而產生實質不公的可能,以及當事人通過虛假訴訟轉移責任財產、規避國家政策的可能,因此應以擔保房屋清算后所得的價款進行受償。


    參考案例

    1、寧夏象龍房地產開發有限公司與趙剛、銀川山尊投資咨詢有限公司、寧夏慶華小額貸款有限公司房屋買賣合同糾紛案,最高人民法院(2013)民一終字第62號


    2、黑龍江申騰房地產開發有限公司、賈炳藝等與黑龍江申騰房地產開發有限公司、賈炳藝等民間借貸糾紛,最高人民法院(2015)民申字第3051號


    3、康曉敏、康曉江等與康曉敏、康曉江等民間借貸糾紛,最高人民法院(2015)民申字第2128號




    文字 / 閆尚偉律師

    編輯 / 毛志鵬

    ?尤揚事業發展部

    玩赚彩票