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    北京理財網平臺

    一二線城市為何房價不能爆跌?因為你我都輸不起,銀行也輸不起

    玩賺投資2020-11-11 14:12:45

    很多年輕人哀嘆:理想還來不及張揚,就已經墜入了物質糊口的艱難。讀了十幾二十年書,終極與最初的目標退化成在城市擁有一套屋子。

    近幾年,高房價正在引發文化層面的更深遠的問題,中國社會及文化正在丟失一些重要的東西,整個民族的心靈和一切美好的東西正在被撕裂為碎片而拋散在歷史的陰霾里。

    首先,80%以上的業主買房的自有資金低于按揭貸款,抗風險能力差。

    房子的確是個商品,這個我們承認。問題是對于絕大多數房主來說,你在未來幾十年并不能完全擁有這個商品。這個世界上,絕大多數商品是需要自有資金購買,而且買到即可用。唯有房地產極其特殊。所有買新房的人買到手的不是成品(現房),而是半成品(期房)。此外,絕大多數其它商品是需要全款購買的,唯獨房地產,可以按揭貸款,而且貸款占大頭。(當然,我們說的是正常情況下的首套房)你借別人的錢買房子,房子一旦出了大問題,你應對能力極其有限;

    其次,房子是家庭最貴的奢侈品,是家庭財產最為大宗的資產。

    即使是改善型住房的客戶,甚至是豪宅客戶,房子都是家庭最為貴重的資產,屬于不得不買的奢侈品。至于剛需客戶,那就是全部身家。房子一旦資不抵債,大量的家庭就會破產,甚至是家破人亡,就是這么殘酷。稍后我們會解讀為何如此嚴重。

    再者,一二線城市是國家經濟的引擎發動機,社會精英落腳點,優質資產聚集地,包括房產。若一二線城市房地產市場大幅波動,就會引起經濟動蕩,精英破產,穩定局面遭到破壞,這個是絕對不被允許。

    最后,按揭貸款一旦大范圍違約,個人與銀行都將遭遇沉重打擊,甚至是滅頂之災。要知道,貸款合同的違約條款里,可不僅僅包括不按時還款,還包括抵押物價值減少。房價腰斬,房沒了還惹一身債!

    假定張女士2018年買下一套200萬的房子,首付60萬,貸款140萬。一年后,張女士已經償還銀行本金5萬元,剩余135萬元。

    假定這時候房價暴跌,這套房子市場價僅為100萬元。

    銀行這時候會給張女士算一筆賬:當初借她140萬,是因為有價值不低于140萬的房子作抵押?,F在,房子僅值100萬,但他欠銀行135萬。所以,請補齊抵押不足的差額35萬。

    要么,張女士拿出35萬存款,做提前還貸——房價暴跌蒸發的錢全部需要張女士來還。

    如果張女士補上了這35萬,那么銀行暫時沒虧損,但張女士就吃了冤枉虧,但我們知道這種業主一是很少情愿補償這個錢,另外即便補上也相當漫長。

    如果張女士不愿意補償銀行這個錢,銀行就會拍賣張女士的房子。但法院拍賣,大家都知道肯定是賤賣,更何況是經濟大蕭條,房價暴跌,房子標價100萬左右,拍賣的話頂多拍到80萬左右。這種情況下的賬是這樣的:銀行應收貸款135萬,實際回款80萬,銀行虧損55萬,你說銀行倒霉不倒霉??如果房價整體暴跌,幾乎所有的商業銀行無一幸免都得倒閉,因為房貸幾乎是銀行最大的權益,更何況還有房地產開發貸。

    而對于張女士來說,不僅房子沒了,首付沒了,還欠銀行55萬元。狠不狠?吐血不吐血?

    房地產市場一旦出現系統性風險,銀行、開發商、個人均會破產。

    所以熱衷炒房的朋友要能享受漲價帶來的狂歡也要有承受降價帶來的考驗……

    高負債的購房者已經很危險

    去年的時候,各地調控措施不斷提高首付比例,甚至首套房也把首付比例提高到了35%以上,二套以上的首付比例更是提高到了60%、70%以上。很多人甚是難解,指責著眾。確實,對首套房的購房者應該采取支持、扶持的政策,不斷提高首付比例于理不通??!但是,這個政策的出臺,確實是為了有效保護購房者利益,提高首付比例的目的,就是把那些抗跌能力差的購房者,盡量擋在高負債的大門之外。但是,有些人非要往里擠,不具備這個實力非要進來,當房價下降的時候,當金融出現變動到時候,就很危險。只能說樓市風險,責任自負。

    今天,還有人問,房貸利率上漲的情況下,現在還能不能入市購房,我的回答是先計算一下,租金收入能不能超過房價的6%。這個僅是保本買賣的算法,并沒有計算盈利。然后,做個壓力測試,如果房價下降40%,還能不能承受?如果這兩個結果都過關,就可以大膽入市,狠狠地搏擊一把,雖然不一定能賺到大錢,但是,這個經歷是重要的。如果,只能接受漲價,不能承受降價的現實,那就可以再等等,看看后面的樓市變動再說,目前,確實穩定性太差。即使以后漲價了,也不能后悔,因為這個市場不是屬于你的。

    那么哪些人是高負債的購房者,一是,個人收入與房價比過低,昨天有個人問,自己的收入是6500元每月,房貸支出3200元,他問,買什么車好?我的回答是買個電動自行車就好。這點錢,不夠養車的,如果再貸款買車,那幾乎是入不敷出了,日子還怎么過?這種情況,如果不買房不買車就算是小康生活?,F在買房買車,好像什么都有了,其實就成為銀行的奴隸了。

    二是,當房價下降的時候,首付比例過低的情況也不是好事,也就是說大部分房款都是從銀行貸款。這樣的人并不少見,以前,20%首付的很多,還有的10%首付,甚至零首付,等到還完貸款的時候,利息都比本金高很多。這個時候,如果房價下跌較大的話,很容易就把自己的首付款賠掉了。剩下的房屋價值不如銀行貸款多。這個時候,你就會很糾結,住著不到兩百萬的房子,卻要還超過兩百萬的貸款,同時,還把自己幾十萬的首付交了學費。這樣的房子,住著窩心不?

    三是,家庭資產主要是房子,也就是說,真的窮的就剩下房子了,這個時候如果貸款額超過個人其他資產總額。不管你有幾套房子,只要是房屋集中在貸款上,每月收入先用于還貸的話,就很危險。春節前,深圳某公司研發組主管歐某,只從收入看,也算中產一族,但是,在年底的時候,卻以最決絕的方式,從公司大樓一躍而下,與世長辭。原因就是家有老有少,還有一身債務,此時面臨被裁員,自己兩套房貸需要還,這樣的情況,只要一個月沒有收入,家庭就沒有辦法過下去。

    從政策導向上看,前年的時候,是國家層面去杠桿,去年的時候是企業層面去杠桿,今年的政策是個人層面去杠桿。據資料顯示,從2007年到2016年,中國家庭的債務率翻了一倍多,已經有超過1/3的家庭屬于高負債家庭。貸款買房的占到絕大多數比例,而買房的時候,沒有人想過,一旦房價跌了怎么辦?所以,全民炒房,哪有這樣的好事?利益越大,一定是風險越大,原因就是跟風的人太多了,風險就來了。一個網友反映,他們家在2017年3月買了一套房,老公就盤算著,等房價漲了賺一百萬,買輛什么車開開。結果從7月份之后,房價開始下跌,現在,首付都快跌沒了。大半年過去了,老公幾乎患上了抑郁癥,天天念叨,房價什么時候能漲上來??!

    我們從這些悲劇中可以看到中國中產階級的脆弱,即便有兩套房,也仍舊“不堪一擊”,在出現WEIJI的情況下,如果自己出現什么變故,房子就不一定是你的了。目前,這個時候,重提現金為王是有一定道理的,腰包硬,腰桿子才能硬。因為我們不知道,明天會遇到什么情況,自己一定要有解決一切困難的準備。根據西南財經大學教授甘犁的研究,在中國家庭的資產中房地產占比已經達到了68%,而北京和上海更是高達85%。每個人都應該想想,如果,房價繼續下跌,怎么辦?個人資產還有多少?會不會從富翁變成負翁?

    當前中國房價之高不僅危及到整個社會民生,威脅到普通民眾的物質生存。試想如果連自己的窩都沒有,流浪在茫茫都市之中,一個城市化進程中的現代都市人的幸福感在哪里?


    無論大家能否看到中國高房價的真正根源所在,但是高房價確實在毀滅一個民族——一個還沒有正在崛起的民族。

    來源?| 新三板

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